23.07.11
Эксклюзивный договор с агентом: подписывать или нет?
На отечественном рынке недвижимости понятие эксклюзивного договора обрело определенную популярность лет пять назад, когда риелторы и их клиенты задумались о качестве услуг, предоставляемых агентствами недвижимости.
По принятому на рынке недвижимости определению, эксклюзивный договор — это договор, заключенный между продавцом объекта недвижимости и посредником — риелторской компанией или агентством недвижимости относительно эксклюзивного права на реализацию этого объекта. На практике это означает, что право продавать ваш объект получает только то агентство, с которым заключен эксклюзивный договор, и никто другой.
В компаниях, которые стремятся вывести эксклюзивный договор на качественно высокий уровень, принято заключать с продавцом договор о предоставлении эксклюзивных услуг на реализацию объекта недвижимости. В этом документе четко прописаны как права продавца, так и права посредника. Часто главным условием такого договора является именно эксклюзивное право агентства на продажу данного объекта.
В основной круг обязанностей посредника входит продажа объекта на условиях, указанных в эксклюзивном договоре. При этом основным пунктом является соблюдение оговоренной и прописанной стоимости и сроков реализации объекта недвижимости.
В полномочиях посредника, закрепленных договором, находятся также разработка, подача и оплата рекламной кампании в различные СМИ для обеспечения оперативной и эффективной продажи объекта. Как правило, за эффективность этой рекламы отвечает сам посредник, ведь если рекламные сообщения не найдут своего адресата и объект не будет продан, посредник не получит своего вознаграждения.
Кроме того, важным пунктом договора, который становится и главным аргументом в пользу эксклюзивных услуг, является обязательство посредника обеспечить правовую «чистоту» сделки при подписании договора купли-продажи и защитить интересы собственника объекта недвижимости — клиента риелторской компании. В данном случае предполагается, что клиент будет защищен от мошенников и сможет получить в полном объеме всю сумму за проданный объект.
Эти обязательные пункты предполагают, что посредник должен будет гарантировать своему клиенту полную безопасность и комфорт при проведении транзакции. Клиенту не нужно будет самостоятельно задумываться о том, какова реальная рыночная стоимость принадлежащего ему объекта, какова рыночная конъюнктура, есть ли спрос на такие объекты. Также клиент должен быть освобожден от хлопот, связанных с подачей объявления о продаже, от необходимости проверять серьезность намерений и финансовое состояние потенциального покупателя и беспокоиться по поводу схемы получения денег. Клиенту не нужно будет выяснять порядок работы банковских учреждений, волноваться о безопасности передачи крупных сумм денег, искать нотариуса и думать об огромном количестве самых разных нюансов, связанных с процедурой продажи объекта недвижимости.
Почему все больше риелторских компаний стремятся работать только на эксклюзивных началах?. На юридическом языке это звучит так: эксклюзивный договор заключается в формировании единой системы работы с клиентом, защите интересов собственников и покупателей недвижимости, а также установлением единого понятного и прозрачного размера вознаграждения.
С точки зрения экспертов рынка недвижимости, эксклюзивный договор является первым шагом для создания цивилизованного рынка посреднических услуг, помогает избежать всевозможных спекуляций и делает сотрудничество клиента и риелтора честным и открытым. Работая по эксклюзивному договору, выигрывает и потребитель посреднической услуги — ведь риелтор, согласно прописанным в договоре условиям, заинтересован оказать клиенту максимально качественную услугу на максимально выгодных для клиента условиях.
В эксклюзивном договоре прописывается ответственность сторон
Если эксклюзивный договор юридически грамотно составлен, то никаких проблем ни у риелтора, ни у потребителя его услуг, как правило, не возникает. Главное, чтобы стороны четко понимали ответственность и обязанности каждой из них, прописанные в договоре. Правда, проблемы иногда все-таки возникают.
Так происходит, в частности, при досрочном расторжении договора по инициативе продавца (клиента) в ситуациях, когда он вообще передумал продавать свой объект. В таком случае, согласно условиям договора, он обязан возместить материальный ущерб риелторской компании, который она уже понесла при выполнении условий договора. Как правило, это затраты на проведение рекламной кампании. Настоять на компенсации морального ущерба или недополученной прибыли риелторской компании практически не удается.
Бывают ситуации, когда расторгнуть договор может риелторская компания. Это случается, когда продавец существенно завышает стоимость объекта недвижимости или требует слишком скорой продажи. Обычно риелторы соглашаются попытаться продать объект дороже среднерыночной стоимости не более чем на 20%. При превышении ожиданий клиента на 20-30% среднерыночной цены агентства недвижимости, как правило, считают такую продажу невозможной, а рекламу объекта — бесполезной тратой собственных средств агентства.
В то же время разорвать эксклюзивный договор может как клиент, так и риелтор. Сделать это можно по обоюдному согласию или в случаях, определенных действующим законодательством. Чтобы разорвать договор в одностороннем порядке, сторона обязана предварительно сообщить в письменном виде об этом второй стороне.
Риелтор, который обнаружил, что клиент заключил эксклюзивные договора с двумя и более агентствами недвижимости, должен незамедлительно известить об этом других риелторов, с которыми клиент заключил соответствующие договоры, и довести до сведения клиента последствия нарушения договорных обязательств. Стандарты профессиональной этики риелтора подразумевают, что в ходе переговоров клиента и риелторов, имеющих с ним эксклюзивные договоры по вопросу урегулирования возникшего спора, преимущественное право на оказание риелторской услуги имеет тот риелтор, который первым заключил эксклюзивный договор.
Многие стремящиеся к цивилизованным и признанным в мире формам работы агентства не считают риелторскую или посредническую услугу проданной, если не предусмотрены эксклюзивные права на представление интересов клиента. Это значит, что отсутствие эксклюзивного договора не обязывает риелтора начинать работу только исходя из устной договоренности.
Комиссионные агентства (вознаграждение за оказанную услугу) устанавливаются в виде процента от конечной стоимости объекта в случае его продажи или части арендной платы. Стандартный размер комиссионных при продаже составляет 5% суммы сделки. При аренде стандартным вознаграждением считается от 50 до 100% от месячной арендной ставки. При этом реальные суммы принимаются к расчету, только если они фигурируют в договоре купли-продажи или аренды. Доказать, что клиент недоплатил вознаграждение, если в договоре купли-продажи фигурирует стоимость объекта по оценке БТИ, агент не сможет. Даже если объект был продан за значительно более высокую рыночную цену.
Перед заключением договора агентство осуществляет экспресс-оценку объекта недвижимости, исходя из которой формулируются аргументы по обоснованию цены или арендной платы. Эта оценка служит только для внутреннего использования риелторской компанией, но объект не выставляется на продажу, если запрошенная клиентом цена превышает рассчитанную риелтором более чем на 20%.
Для продажи объектов жилого фонда (квартир) эксклюзивный договор заключается, как правило, на срок не менее трех месяцев. Для реализации объектов коммерческой и загородной эксклюзивный договор заключается, как правило, на срок не менее шести месяцев. Длительный срок обусловлен спецификой таких объектов: более высокой стоимостью коммерческой недвижимости и сезонностью интереса потенциальных покупателей к загородной недвижимости.
Кроме того, клиенту нужно понимать, что агентство недвижимости, как правило, работает преимущественно с теми клиентами, которые не возражают против открытой рекламы и продажи объекта с продвижением всеми возможными способами. Это означает, что объявление о продаже объекта будет появляться в открытых источниках информации, специализированных газетах рекламных объявлений, иногда в виде баннера прямо на объекте. Открытая информация позволяет значительно быстрее реализовать квартиру или помещение.
В то же время отсутствие открытой рекламы отнюдь не означает, что эксклюзивный договор не может быть заключен.
Положительным аспектом, который должен склонить потенциального клиента в пользу эксклюзивного договора, является то, что, заключив такой договор, агентство не принимает комиссионное вознаграждение более чем с одной стороны, без уведомления всех сторон сделки и их информированного согласия. Это значит, что вознаграждение за сделку риелтор получит только один раз.
Кроме того, стороны эксклюзивного договора обязуются не разглашать информацию о его условиях и предпринимают все зависящие от них действия, чтобы исключить возможность доступа к этой информации третьих лиц. Исключением являются случаи, когда такая информация должна быть предоставлена в соответствии с требованиями действующего законодательства.
